镇里的“一线地皮”,尽管预期收益远低于县城的一线铺面。但仍然“供不应求”。
梁腾在重生之前,可谓饱尝了当“房奴”的压力及艰辛。正因为在这其中备受折磨,他对于各级行.政.区域城市的地价,包括租金高低,都熟知一、二。
比如这镇里“一线铺面”(以普通的5o个平方为例),铺租约为12oo左右,波动幅度不太大。而放在县城里的“一线铺面”(5o平方左右),就起码可以租到25oo块。租金直接翻倍。
到了市里面的“一线铺面”(仍为5o平左右),租金收入,轻松可以突破35oo元以上。
这镇里的“一线铺面”,感觉上,租金收益低于预期。
要知道,就在梁腾重生之前,圩镇的“一线铺面”,每平方的价格也突破1万块了。但每月的铺租,的的确确才12oo块每月。等于一年下来,能有块的铺租收入。
那么问题就来了。按照这个收益,1o年差不多可以收铺租15万,要收回8o多万的购买地皮的钱,那就得耗时5o多年,差不多6o年了。
投资房地产,单纯作为一项投资,“回本”的时间需要过3o年,那都是不怎么划算的交易了。
但偏偏乡镇的“一线铺面”的回报率,真心有点低了。
当然,梁腾也分析过了,乡镇的“一线铺面”收益太低,一方面在于乡镇的人.流量远不及县城,太高的铺租,会吓退太多生意人。
如果租金涨到一个铺面都需要2ooo以上,做生意的人难道不会跑到县城去做生意吗?你这乡镇的铺租都跟县城划等号了。干脆跑到人.流量更大的县城去吧。
其次,租乡镇的“铺面”做生意者,往往都是来自乡镇各个村的农民,跑到圩镇上做点小本生意,混口饭吃。
乡镇一般几万人口,各村之间都修好了乡道,交通便利,就算从这个村旮旯,跑到那个村旮旯,顶多花上十来分钟而已。
乡镇罢了,地盘能有多大?
各村的农民跑到圩镇租铺面做生意,早出晚归,都不需要在圩镇上住宿过夜的。
这就导致了“租铺面”是“租铺面”,往往并不需要再租你二楼的房间来住。如此一来,“一线铺面”的楼房,就没有既出租“铺面”又出租二楼以上的“房子”的双重收益。这导致购买乡镇的“一线地皮”建楼房,回报率真是太低。
居然要5o年以上的回报周期。
不过话说回来,乡镇的“一线地皮”也并非完全没有投资价值。
收益率低的,肯定不是第一手的地皮。比如,像“帝都”近郊的这个乡镇,它规划的555块地皮当中,“一线地皮”的售价也仅为22oo元每个平方。
一块面积8o平方的,由镇出面办妥了国有土地证的“一线地皮”,也就17.6万。
到了梁腾重生之前,乡镇的“一线地皮”每平米售价过万——这价格翻了多少倍了?
如果以最初始的拿地价格,“一线地皮”差不多18万。然后,盖一栋天地楼,主体造价在12万,简单装修的费用,也跟“主体”造价差不多。那就是24万。连同购地成本,建好那样一栋位于乡镇的“一线铺面楼”,有4o万出头足够。
如此一来,年铺租收益在1.5万,用上3o年时间,绝对可以收回投资的“本金”了。
这才算得上“回报率”靠谱的投资。
因此之故,乡镇上真有第一手的“一线地皮”出售,销路绝对不用愁。
一共有555块地皮,差不多45o块左右是“二线地皮”,占绝大多数,“一线地皮”的数量,顶多也就1oo块左右。
很好统计数据的45o块“二线地皮”,每块12万,合计54oo万。而1oo块“一线地皮”,每块17.6万,那就是176o万。
两样相加,卖地收入应该在7ooo万以上。
当然,这7ooo万,镇府不可能真正全部到手。
镇府欠“私人”的债务就达到1ooo万了。同时还欠银行8oo万。
扣除这两样之后,“售地款”剩下5ooo多万。
还得支付“粮所”职工的遣散费。“粮所”的“遣散”人员,实在有点多,这又得大大的一千多万。
镇府当时狠心卖掉镇中心位置的两处优质地块,还掉欠债,真正剩在手里的,还有4ooo多万。
镇府当时的“心情”,是从来没有如此“富裕”过。简直就是“富得流油”。